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海南国际旅游岛规划获批已一年有余。一年来，海南房地产起伏的刺激程度毫不亚于过山车游戏。
三亚作为海南的旅游重镇，更是整个琼岛房地产市场的缩影。在规划出台后仅月余，三亚商品房均价迅速从11000元/平方米翻倍至20582元/平方米，让人跌破眼镜。但自去年初的热销追捧过后，三亚的房地产销售量急剧下降。尽管今年新年伊始，海南收到了盼望已久的又一“大礼”—离境免税，可如今态势依然处于低迷之中。
2011年1月末，记者实地走访三亚多个楼盘，发现虽然其价格坚挺，但销售惨淡，似乎三亚房地产正在遭遇“有价无市”的尴尬。
尴尬背后，是回归理性的使然，还是正在酝酿下一次的疯狂？
凤凰岛“骑虎难下”
凤凰岛之于三亚房地产，是样板和风向标。
这个由大海礁盘上吹填而成的人工岛，坐落在海南岛的最南端。一座395米长的海上观光大桥将它与三亚市中心城区相连。凤凰岛项目投资总额逾百亿之巨，甫一出世，便备受瞩目，而其在三亚创造的销售奇迹则让它一时风头无两。
去年1月11日，也就是海南国际旅游岛规划出台的第七天，凤凰岛1、2号楼开盘，均价一度高达7万元/平方米，700套房源当日销售一空。凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说。
眼下，正处海南传统售房“旺季”，但与一年前的热销相比，如今的凤凰岛显得冷清不少。
2011年1月23日下午，记者来到凤凰岛，岛上矗立着的五栋高级公寓仍在施工当中。凤凰岛项目售楼处门可罗雀，前台的四名售楼工作人员正在闲聊打发时间。凤凰岛董事长、总经理陈璐向时代周报记者介绍，3号楼是在去年2月11日开始预售，现在仍在销售中。对于目前具体的销售数字，他只是表示“销售情况还可以，但是和2010年的情况比较相差的确较大”。
据三亚市房产管理局网站数据显示，凤凰岛销售记录仍停留在688套，尽管3、4、5号公寓早已取得预售证，却没有记录。陈璐对此的解释未免有些牵强，“现在，预订还尚未结束，要等到预订全部结束，才能网上签约。”而记者了解到在去年首次热销后，有超过50位购房者随后选择退房。在此后的近一年时间里，凤凰岛并无新房卖出。
尽管销售情况并不喜人，可价格无甚变化，凤凰岛目前每平方米均价仍逾6万元，高层公寓每平方米售价超过12万元。三亚天泽营销总监胡楠木告诉时代周报记者，“凤凰岛是骑虎难下的无奈之举。1、2号楼售价在那摆着，3号楼的价格也不能低下来，否则业主有意见。”陈璐断然否认了此种说法，“我们不存在骑虎难下的概念，凤凰岛的品质是有保障的，我们的成本也确实高。”同时，他也一直表示，凤凰岛价格不存在泡沫，对于投资而言具有保值意义。
遭遇冷清的并不唯独凤凰岛，离它仅有数百米之遥的东和中央海岸项目也是“同病相怜”。 记者询问其售楼人员得知，楼盘均价达4.8万元/平方米，在总共400多套公寓中，目前售出的不过五六十套。
三亚一名业内人士分析，“三亚楼市目前销售确实不好，但是开发商并不会急于降价。在年初的那次疯狂热销中，大部分开发商都已经回笼了大部分资金和成本。所以，他们会选择继续观望，只要能维持自身的资金衔接，便不会选择降价。”
狂欢后的市场观望
去年1月，整个海南房地产圈都在狂欢。
2010年1月4日“海南国际旅游岛”获批后的几天，部分楼盘甚至以每平方米日均千元的势头上涨。根据海南省统计局公布数据显示，去年1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米，同比增长4.3倍；实现销售额129.67亿元，同比增长7倍。
一切都是浮云。
疯狂一个多月后，海南楼市成交量开始急剧下降。根据统计，2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%，对比1月同期下滑74.7%。春节黄金周期间销量骤减，海口甚至连续四天签约量为零，节后销量也未能迅速提升。
国际旅游岛引发的热度，迅速降温。三亚和海口进一步加强了对房地产的调控，并于去年10月相继实行限购措施，对本市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，且对购房信贷提出更为严苛的要求。三亚的“限购令”甚至从一开始就未规定终止时间。
三亚湾新城营销总监廖雨田认为，目前三亚的房地产市场并不是出自刚性需求，更多是投资需求。“国家对房地产的调控，使得情势不明朗。众多投资者都选择观望，在选择一个适当的介入时机。”华远集团总裁任志强也曾如此评价道，“当下市场有些矫枉过正了，购房者尚在观望中。”
“出来混迟早都要还”的江湖警句再一次得到应验。2010年11月，三亚商品房销售面积同比下降81％，连被寄予厚望的冬季房展会也“掉链子”，参展人数为6万多人次，成交量只有约600套。
公开资料显示，2009年年底，海南新建住宅面积超过了1800万平方米，而海南住宅销售面积一年不过500万平方米。尽管如此，供过于求的现状却未导致房价大幅下滑。中国指数研究院样本数据统计，2010年12月份，三亚商品房均价19217元/平方米，环比涨幅仍达0.85%。另据国家统计局的统计，去年最后一个月，三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，房价同比涨幅继续领跑全国，海口则紧随其后，同比上涨了35.5%。
价格坚挺的同时销售遇冷，这些似乎早在陈璐的意料之中。他表示，长期而言三亚的房价具备这样的资质，“年初的那次猛涨消耗了三年的涨幅空间。不论是凤凰岛还是三亚的房价短期来看，都会保持基本稳定的态势。价格不会上涨太多，回落的可能性也不大。”
三亚房价居高不下，其周边县市的房价也随之上涨。睿海地产项目总监杨雅兰向时代周报表示，三亚的房价在短期内已经不具备太多的增值空间，相比而言，文昌、万宁的地产项目规划全新，或许更有投资潜力。“同样是一线海景房，文昌的价格只要1万多元每平方米。”
“去年初的政策利好刺激，三亚以及整个海南的房地产市场都是不理性的。”北京大学中国区域经济研究中心副主任沈体雁告诉记者，“国际旅游岛规划政策更多是表达国家对海南的一种信心，但是不大可能再像改革开放之初那样会起到绝对的作用。房地产市场仍需加强监管。”
旅游岛去向何方？
“三亚的房地产泡沫是存在的，可只要是啤酒就一定会有泡沫。”沈体雁如此评述，紧接着说，“重要的是泡沫大小，只要泡沫不大，便无大碍。”
海南对房地产的感情，五味杂陈。在1993年的那场噩梦之前，海南一半以上的固定资产投资和财政收入都来自房地产。一夜之间，海南房地产全线崩盘，烂尾楼成为琼岛随处可见的“地标性”建筑。不仅大江东去，海南也因此背上了沉重的历史包袱，错过了大好的发展时机。
这一次，无论如何，海南都不想18年前那场房地产噩梦再次进入现实。
海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞在最近的一次工作报告中提到，“十一五”的5年期间，全省房地产开发累计投资1128亿元，超过规划目标两倍多；房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上，2010年房地产业税收是2005年的7.8倍； “十二五”房地产开发计划投资规模则更是达到惊人的3370亿元。
这些以亿计的数字背后，是房地产业已成为海南重要经济支柱和财政收入来源。而三亚统计局数据显示，2010年前三季度，全社会固定资产投资214.92亿元，房地产开发投资97.39亿元，占比约45%。
“既然是国际旅游岛，海南就不应过于依靠房地产，而要着重发展旅游产业。”沈体雁批评道，三亚具备诸多独特的优质旅游资源，又背靠南中国地区，旅游市场潜力巨大。尤其是最近实施的“离境免税”将会为它的旅游带来更强的竞争力。
三亚，面积1919.58平方公里，人口约60万，却齐聚着万科、万达、雅居乐、富力、中粮等众多地产大鳄的身影。如今，走在三亚河抑或是三亚湾周边，忙碌的高档住宅建筑工地随处可见，而从海口到三亚数百公里的海岸线上，已经基本被地产开发商们完成了“割据”。与迅猛发展的房地产业相对，这个城市的生活节奏还是喜欢“慢”。公园里的白发老人，三五成群，集聚在一块摆弄各种乐器、散步、晒太阳。
海南是选择旅游、房地产还是农业？其自我定位一直犹豫不决。国际旅游岛规划，计划到2020年海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。
国际旅游岛的目标任重道远，反而其概念容易成为房地产迅速贩卖的地产标语。
“旅游产业的配套设施、服务等是非常缓慢的渐进过程，需要更细致地筹备和做好基础工作。三亚的沿海区域建设美观，而市内的街区规划粗放，城市建设破败，与沿海的反差明显。”沈体雁指出，三亚发展时间较短，目前极端的二元状况尚情有可原。“若要真正发展好旅游产业，就应科学规划城市建设，完善旅游配套设施。”
来源：时代周报 作者：彭岩锋
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